Βασίλη Παπακωνσταντόπουλο,
Γιώργο Χατζηδημητρίου
Μία παγίδα κρύβει, για την ώρα, η συμφωνία κυβέρνησης και τραπεζών όσον αφορά τον νέο νόμο προστασίας της πρώτης κατοικίας. Τα δάνεια που θα εξετάζονται θα πρέπει να έχουν καταστεί υπερήμερα έως τις 31/12/2018, αποκλείοντας έτσι όσους έχουν ακόμα και σήμερα εκκρεμότητες. Πρόκειται για άλλο ένα από τα επτά προβληματικά σημεία που εντοπίζονται, σύμφωνα με όσα έχουν γίνει γνωστά έως σήμερα....
Οπως παρατηρούν στελέχη της αγοράς, η συμφωνία ανάβει το πράσινο φως για την πλήρη απελευθέρωση των πλειστηριασμών, οδηγώντας ταυτόχρονα χιλιάδες μικρούς και μεσαίους οφειλέτες στην ομηρία των πιστωτών, χωρίς το δίχτυ της δικαστικής προστασίας.
Χρειάστηκε να προηγηθεί μια εντατική επικοινωνιακή επίθεση, που σέρβιρε στην κοινή γνώμη της χώρας τον εύπεπτο μύθο των «στρατηγικών κακοπληρωτών» και το γεγονός ότι η κυβέρνηση εμφανίζεται να απλώνει εντυπωσιακά το δίχτυ προστασίας για κατοικίες με αντικειμενική αξία έως τα 250.000 ευρώ, προκειμένου να συσκοτιστεί η αλήθεια, ότι, δηλαδή, την ίδια ώρα περιορίζεται δραματικά η περίμετρος προστασίας εκείνων που αδυνατούν σε συνθήκες δεινής κρίσης να εκπληρώσουν τις δανειακές υποχρεώσεις τους.
Ομηρία
Η νέα ομηρία χιλιάδων δανειοληπτών προγραμματίστηκε όταν συμφωνήθηκε το ύψος του καθαρού δανείου, το οποίο απομένει να πληρωθεί, να περιοριστεί στα 130.000 ευρώ, με ανώτατο όριο αντικειμενικής αξίας ακινήτων στα 250.000 ευρώ.
Τι σημαίνει πρακτικά αυτό; Οτι κάποιος δανειολήπτης που πήρε στεγαστικό δάνειο 200.000 ευρώ το 2010 θα έπρεπε μέσα στη λαίλαπα της κρίσης, στα προηγούμενα οκτώ χρόνια, να έχει πληρώσει στις τράπεζες περισσότερα από 70.000 ευρώ για να προσδοκά βάσιμα ότι θα καταφέρει να ενταχθεί στο νέο σύστημα.
Αλλά σε αυτήν την περίπτωση είτε έχει τη δυνατότητα να αποφύγει τον κίνδυνο να «κοκκινίσει» το δάνειό του είτε η νέα ρύθμιση τον αφήνει παντελώς αδιάφορο.
1 Σε ό,τι αφορά τον περιβόητο «κόφτη», που τοποθετείται στο υπόλοιπο του δανείου (130.000 ευρώ), οι ενστάσεις που εγείρονται είναι δύο:
α) Αδικεί κατάφωρα όσους είχαν κάνει ειδική ρύθμιση με υπόδειξη των τραπεζών για την πληρωμή τόκων και προσαυξήσεων, με αποτέλεσμα η καθαρή οφειλή τους σήμερα να παραμένει υψηλότερα από το όριο που θα τεθεί.
β) Επειδή αφορά το σύνολο των δανείων που έχει λάβει ο αιτούμενος προστασίας, πλήττει καίρια τους μικρομεσαίους που θα υπαχθούν στο νέο πλαίσιο και έχουν συνάψει επαγγελματικά δάνεια, αλλά και στεγαστικά ή και καταναλωτικά, με προσημείωση της κύριας κατοικίας.
2 Την κατάσταση επιδεινώνει ακόμα περισσότερο το εισοδηματικό όριο, που αρχίζει από τα 12.500 ευρώ για τον άγαμο και τα 21.000 ευρώ για το ζευγάρι και με επιδότηση 5.000 ευρώ για κάθε παιδί μπορεί να φτάσει τα 36.000 ευρώ για τρίτεκνη οικογένεια. Είναι λογικό κάποιος που κατοικεί σε σπίτι αντικειμενικής αξίας 140.000 ευρώ και έχει εισόδημα 13.000 ευρώ να μένει για 500 ευρώ εκτός νυμφώνος; Το πιστωτικό ίδρυμα, σύμφωνα με τον Κώδικα Δεοντολογίας που σπανίως τηρείται, κατά την αξιολόγηση της δυνατότητας αποπληρωμής οφείλει να λαμβάνει υπόψη τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης του οφειλέτη. Ωστόσο, οι εύλογες δαπάνες διαβίωσης της ΕΛ.ΣΤΑΤ. αρχίζουν από τα 8.180 ευρώ για έναν ενήλικο και προσαυξάνονται κατά 3.550 ευρώ για κάθε παιδί, φτάνοντας έτσι στα 20.639 ευρώ για μια τετραμελή οικογένεια. Τι θα συμβεί σε αυτήν την περίπτωση; Είναι εύλογο να υποθέσει κανείς πως, αν ισχύσουν αυτά τα όρια, η κατάσταση θα χειροτερέψει για ακόμα περισσότερους δανειολήπτες.
3 Υπό το πρίσμα των παραπάνω, το γεγονός ότι ο πήχης της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων τοποθετείται στα 250.000 ευρώ έχει μάλλον συμβολική σημασία. Το «μπλόκο» για χιλιάδες δανειολήπτες έχει ήδη στηθεί με το εισοδηματικό όριο και το «καθαρό» υπόλοιπο της οφειλής. Συνοπτικά, όποιος είχε τη δυνατότητα να αποκτήσει ακίνητο τέτοιας αξίας λογικά έχει και τη δυνατότητα αποπληρωμής. Και για όποιον περνά πάνω από τον πήχη των 130.000 ευρώ η ρύθμιση είναι δώρο άδωρο. Το μόνο που διευκολύνει αυτό το τέχνασμα είναι το κυβερνητικό επιχείρημα που θα ακουστεί κατά κόρον από τα προεκλογικά μπαλκόνια ότι η κυβέρνηση προστάτευσε ακίνητα ακόμα και τόσο μεγάλης αξίας...
4 Το «κούρεμα» θα γίνεται όπως ακριβώς αξίωσαν οι τράπεζες, δηλαδή όχι οριζόντια, αλλά υπό την προϋπόθεση ότι το υπόλοιπο του ποσού του δανείου υπερβαίνει το 120% της αξίας του ακινήτου. Παράδειγμα: Για δάνειο 130.000 ευρώ και αξία κατοικίας 90.000 ευρώ θα διαγραφεί, υπό την προϋπόθεση της συνεπούς τήρησης των δόσεων, ποσό 22.000 ευρώ. (90.000x120%= 108.000 και 130.000-108.000=22.000). Οι δόσεις θα απλώνονται σε βάθος 25ετίας και με όριο ηλικίας πιθανόν τα 80 χρόνια. Με απλά λόγια, αν μια τριμελής οικογένεια που δανείστηκε 200.000 ευρώ -τότε που οι τράπεζες τα χορηγούσαν αφειδώς και οι τιμές αγοράς ήταν στα ύψη- έχει καταφέρει να αποπληρώσει τα 69.000 ευρώ, χάνει τη ρύθμιση για μόλις 1.000 ευρώ...
5 Το επιτόκιο εξυπηρέτησης των ρυθμισμένων δόσεων θα είναι το ευρωπαϊκό διατραπεζικό επιτόκιο (Euribor) +2%. Σήμερα, το Euribor είναι αρνητικό (-0,1%), οπότε οι τράπεζες θα έχουν ακόμα μεγαλύτερα περιθώρια κερδοφορίας.
6 Ισως η σημαντικότερη εξέλιξη από όλες είναι ότι αλλάζει πλέον η νομική βάση αντιμετώπισης του προβλήματος και από τις δικαστικές αίθουσες, όπου οι υποθέσεις σταθμίζονται δημόσια και με απόλυτα διαφανείς κανόνες, οι δανειολήπτες θα κρίνονται τώρα στα απρόσωπα γκισέ των τραπεζών. Το παράδοξο, όμως, είναι ότι, αντί να συζητείται πώς θα διασφαλιστεί ο θεσμός της προστασίας, συζητείται η απαξίωσή του ως ενός θεσμού που δήθεν συνδέεται αποκλειστικά με τους στρατηγικούς κακοπληρωτές.
7 Προκειμένου να... καμφθούν οι αντιρρήσεις τους, οι τράπεζες, που ισχυρίζονται αόριστα ότι θα λυθεί το 80% των περιπτώσεων, θα λάβουν την προσεχή διετία ως αντίδωρο ποσό 500.000.000 ευρώ από τον Κρατικό Προϋπολογισμό για την εξυπηρέτηση μέρους της δόσης των δανείων, αλλά και ισχυρές κρατικές εγγυήσεις για τη λύση συνολικά του προβλήματος των 88 δισ. μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων.
Τι ισχύει έως σήμερα με τον διαχωρισμό των οφειλετών σε δύο κατηγορίες
Με τον νόμο Κατσέλη, όπως αυτός αναθεωρήθηκε με τον νόμο Σταθάκη, οι οφειλέτες χωρίζονται σε δύο κατηγορίες και πληρώνουν δόσεις με βάση την τιμή που θα προκύπτει αν το ακίνητό τους έβγαινε σε πλειστηριασμό, αλλά και βάσει της μέγιστης δυνατότητας πληρωμής, λαμβάνοντας υπόψη το ετήσιο εισόδημα και τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης.
■ Στην πρώτη κατηγορία ανήκουν οι οικονομικά ευάλωτοι δανειολήπτες, οι οποίοι μπορούν να ζητήσουν την τριετή επιδότηση του Δημοσίου για ένα μέρος του μηνιαίου ποσού που θα τους επιδικάσει το δικαστήριο. Δηλαδή, αν η δόση που θα αποφασίσει το δικαστήριο δεν καλύπτεται από το εισόδημα του δανειολήπτη, τότε το κράτος θα καλύπτει τη διαφορά. Αν ο δανειολήπτης δεν καταβάλλει το τμήμα της δόσης που του αναλογεί, το ποσό αυτό θα κεφαλαιοποιείται στο υπολειπόμενο ποσό του σχεδίου διευθέτησης οφειλών. Δηλαδή, τα ποσά που δεν έχει καταβάλει θα κληθεί να τα πληρώσει στο μέλλον.
Η αντικειμενική αξία του ακινήτου δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 120.000 ευρώ για έναν άγαμο, προσαυξημένη κατά 40.000 ευρώ για τον έγγαμο και κατά 20.000 ευρώ ανά παιδί, έως τρία παιδιά. Για πενταμελή οικογένεια, δηλαδή, η αντικειμενική αξία θα φτάνει έως τα 220.000 ευρώ. Τα αντίστοιχα εισοδηματικά κριτήρια είναι 8.180 ευρώ για τον άγαμο, 13.917 ευρώ για το ζευγάρι, 17.278 ευρώ για οικογένεια με ένα παιδί, 20.639 για οικογένεια με δύο παιδιά και 24.000 ευρώ για οικογένεια με τρία παιδιά. Αν το διαθέσιμο εισόδημα είναι μικρότερο ή ίσο των 8.000 ευρώ, η ετήσια ελάχιστη συνεισφορά υπολογίζεται στο 5% επί του διαθέσιμου εισοδήματος. Αν το διαθέσιμο εισόδημα είναι άνω των 8.000 ευρώ, επί του υπερβάλλοντος ποσού υπολογίζεται επιπλέον συνεισφορά 10%.
Επανεξέταση
Η ελάχιστη συνεισφορά του οφειλέτη επανεξετάζεται στο τέλος κάθε οικονομικού έτους για τυχόν μεταβολή του διαθέσιμου εισοδήματος του αιτούντος. Παράλληλα, ο οφειλέτης ενημερώνεται σχετικά με το ποσό στο οποίο αντιστοιχεί η ελάχιστη συνεισφορά του για το επόμενο οικονομικό έτος. Αν ο δανειολήπτης δεν έχει ικανότητα αποπληρωμής, δεν μπορεί να υπάρξει σχέδιο διευθέτησης, και είτε θα τεθεί σε πλειστηριασμό η πρώτη κατοικία είτε θα πωληθεί το «κόκκινο» δάνειο. Αν ο δανειολήπτης διαθέτει και άλλη ακίνητη περιουσία, πλην της πρώτης κατοικίας, θα πρέπει να εκποιήσει μέρος ή το σύνολο της υπόλοιπης περιουσίας του, ώστε να αποπληρώσει το δάνειο για την πρώτη κατοικία.
■ Για τους δανειολήπτες της δεύτερης κατηγορίας, η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 180.000 ευρώ για τον άγαμο, προσαυξημένη κατά 40.000 ευρώ για τον έγγαμο και κατά 20.000 ευρώ για κάθε παιδί, έως τρία παιδιά. Για μια πενταμελή οικογένεια, η αντικειμενική αξία φθάνει έως τα 280.000 ευρώ. Τα αντίστοιχα εισοδηματικά κριτήρια είναι 13.906 ευρώ για τον άγαμο, 23.659 για το ζευγάρι, 29.373 για οικογένεια με ένα παιδί, 35.087 με δύο παιδιά και 40.800 ευρώ με τρία. Για να υπαχθεί κάποιος στον νόμο 3869/2010, όπως αυτός ισχύει από τη 1 Ιανουαρίου 2016, θα πρέπει την 28η Φεβρουαρίου του 2019 να υποβάλει στο δικαστήριο πρόταση εκκαθάρισης, ζητώντας να εξαιρεθεί από την εκποίηση βεβαρημένο ή μη με εμπράγματη ασφάλεια ακίνητο, το οποίο χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία.
Ο προσδιορισμός της μέγιστης ικανότητας αποπληρωμής του οφειλέτη βασίζεται στην τρέχουσα και τη μελλοντική ικανότητά του να αποπληρώσει το σύνολο της οφειλής με βάση αξιόπιστες και ρεαλιστικές παραδοχές, που λαμβάνουν υπόψη και τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης του οφειλέτη και των προστατευόμενων μελών της οικογένειάς του.
Βάση του υπολογισμού της τρέχουσας ικανότητας αποπληρωμής του οφειλέτη αποτελούν το συνολικό διαθέσιμο εισόδημα και οι δαπάνες διαβίωσης αυτού και των προστατευόμενων μελών της οικογένειάς του κατά τον χρόνο συζήτησης της αίτησής του, όπως αυτά τεκμηριώνονται από τα έγγραφα και τα δικαιολογητικά που έχει καταθέσει στη γραμματεία του δικαστηρίου.
Δεν υπάρχουν σχόλια :
Δημοσίευση σχολίου